ОБЩЕСТВО С
ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
30 апреля 2022 г. | |
Как организовать цветники во дворе дома ✍ Наталья Кал шоссе 18 В |
|
Отвечает Зам.директора Седов М.А. | |
Где сажать?
Разбивайте клумбы и высаживайте растения только на территории, которая входит в состав общего имущества МКД. Так вы сможете не только включать свои затраты на эти работы в состав платы «Содержание жилья», но и избежите конфликтов с органами МСУ.
Самое популярное место для цветников – палисадник, то есть огороженный участок земли между домом и дорогой, тротуаром. Еще одно удачное место для организации цветочного ковра – общественные места, зоны отдыха и прогулок жителей МКД. Цветы будут радовать и поднимать настроение. На таких участках можно заменить цветами часть газона и сделать красочный акцент.
Какие растения выбрать?
Выбор растений во многом зависит от расположения цветника. Если он разбит на теневой стороне, то прекрасно подойдут различные тростники, хоста, овсяница, ирисы болотные, герань. Кстати, герань активно разрастается и вытесняет сорняки. Селекционеры вывели более 400 сортов герани, так что подобрать нужные не составит труда.
В последние годы для обустройства клумб все чаще выбирают многолетние цветы и растения, а также микс кустарников и цветов. Такое соседство выглядит привлекательно в любой момент сезона, а не только во время цветения фаворитов отдельно взятого сорта.
Если клумба запланирована на солнечной стороне, обратите внимание на тимьян, шалфей, ковыль, манжетку, вербейник. Они не так сильно подвержены выгоранию под прямыми солнечными лучами и очень ароматные. Благоухание этих растений помогает уменьшить количество комаров.
В палисадниках возле подъездов обычно высаживают яркие однолетние цветы. Такие, чтобы радовали своим пышным цветением до самой осени.
Как посадить?
Выбирайте естественный или схематичный стиль рассадки растений.
Естественную красоту растений ценят в ландшафтном дизайне. Первопроходец такого направления – голландец Питер Удольф. Стиль, который он продвигает, оказался идеальным для современных городов. Имитации луговых зарослей прекрасно смотрятся рядом с разной по стилю архитектурой, создают уголки нетронутой природы среди многоэтажных бетонных зданий. Самый яркий пример подобной работы с растениями – парк «Зарядье» в Москве.
Схематичная рассадка позволит спланировать работы по закупке растений и их высадке.
Вы можете самостоятельно спланировать будущую клумбу или привлечь к этому жителей. Мы рекомендуем второй путь. Так вы покажете, что прислушиваетесь к мнению собственников, выстроите дружественные отношения.
Если жители просят сложную клумбу, согласуйте размер расходов на закупку растений, их высадку и дальнейший уход. Составьте и подпишите совместно с собственниками документ, в котором укажите наименования растений, их количество и сопутствующие элементы (ограждения, декоративные составляющие и т. п.).
|
|
29 марта 2022 г. | |
Какой порядок и условия установки кондиционера на фасаде дома в рамках действующего законодательства РФ. ✍ Светлана Калининское шоссе д.16 |
|
Отвечает Зам.директора Седов М.А. | |
Комфорт нахождения в МКД обеспечивает не только управляющая домом организация. Жители и собственники нежилых помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, разберемся в статье.
Кто и как вправе использовать фасад МКД
Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы. Но не по своему усмотрению, а строго в рамках закона. И вот почему.
Стена МКД — это ограждающая конструкция. А значит, это общее имущество собственников помещений в доме. Такой вывод следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса. На такую принадлежность фасада МКД указывает и пункт 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулирует жилищное законодательство, это установлено в статье 4 Жилищного кодекса.
Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом собственников помещений в данном доме. А значит, в этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса.
Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом на основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса. Но решения о пользовании общим имуществом они должны принимать на общем собрании (ст. 44 Жилищного кодекса).
Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 Гражданского кодекса. Причем если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.
На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения. Правда, не уточняется, о каком именно разрешении речь. Рассмотрим далее, какую роль в этом процессе играют управляющая МКД организация и органы власти.
Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД
Часто собственники обращаются за согласованием установки внешнего блока кондиционера к управляющей МКД организации. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Н«Все отвео жилищное законодательство не наделило управляющих такой функцией.
Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на общем собрании помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, как кто-то решит улучшить микроклимат в своем помещении, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде. Причем для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством голосов — не менее 2/3 от общего количества голосов собственников (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса).
Собственники помещений на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил.
Как вопрос размещения кондиционеров решается в ТСЖ и кооперативах
Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно общее собрание собственников помещений в данном доме большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения в этой сфере, принятые ТСЖ, ЖК или ЖСК, будут ничтожны.
Как взаимодействовать с местной властью по вопросам установки кондиционеров.
Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.
Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.
Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.
Но если собственник получил разрешение органа МСУ и установил кондиционер без согласования с общим собранием собственников помещений в МКД, его действия суд может признать незаконными. Такой вывод апелляционной инстанции поддержал Верховный суд в определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.
Как получать плату за установленные кондиционеры
Объекты общего имущества в МКД можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:
принять решение о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении соответствующих договоров;
уполномочить управляющую МКД организацию заключать от имени собственников помещений договоры об использовании общего имущества;
наделить управленца правомочиями подписывать и согласовывать условия таких договоров.
Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.
Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров.
Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.
Верховный суд. Но в последнее время Верховный суд все же больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, соответствующей расположению его помещения.
Например, в деле № А40-219601/2018 Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения — юрлицу демонтировать вентиляционное оборудование и блоки системы кондиционирования. Суд первым делом выяснил, получал ли ответчик разрешение общего собрания на использование общего имущества в МКД.
Высшая инстанция поддержала вывод апелляционной инстанции о том, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом. Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями из пункта 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Пленум указывал, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества. А в рассматриваемом деле такого соглашения не было.
Верховный суд не принял ссылку ответчика на то, что он провел все работы в соответствии с утвержденным правительством Москвы регламентом, в котором не предусматривалось согласования с собственниками помещений. Высшая инстанция процитировала собственные неоднократные разъяснения по этому вопросу:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного суда 04.12.2013 (п. 39);
Обзор судебной практики Верховного суда № 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного суда 16.02.2017 (п. 23);
определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165 по делу № А45-13856/2015;
определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.11.2019 № 34-КГ19-9.
Суть в том, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И это право нельзя истолковывать как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. И разрешение уполномоченного органа на проведение работ не отменяет необходимости получить разрешение общего собрания собственников. Подробности судебного разбирательства можно посмотреть в определении Верховного суда от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.
Конституционный суд. Компания — ответчик по делу № А40-219601/2018 пыталась оспорить конституционность пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. Полагала, что отнесение к компетенции общего собрания собственников вопросов пользования общим имуществом позволяет ограничивать права собственников нежилых помещений в угоду владельцам квартир, препятствует использованию нежилых помещений в соответствии с его назначением.
Конституционный суд не принял жалобу к рассмотрению. Суд указал, что оспариваемая норма воспроизводит право, закрепленное частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса: объекты общего имущества можно передавать в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников помещений в МКД, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Данное правовое регулирование соответствует требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса о порядке пользования и распоряжения находящимся в общей собственности имуществом, обеспечивает баланс интересов всех собственников помещений в доме, не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов о передаче в пользование собственника нежилого помещения объектов общего имущества и об условиях такой передачи (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса). Оспариваемая норма не нарушает конституционные права заявителя.
Что делать, если обнаружили несогласованный кондиционер
Если собственники управомочили вас согласовывать установку кондиционеров на фасаде и заключать договоры о пользовании общим имуществом, направьте предполагаемому нарушителю требование предоставить техническую и иную документацию на оборудование. Предупредите, что неисполнение требования может обернуться судебным иском. Предложите восполнить правовой пробел и узаконить размещение кондиционера. Сошлитесь на решение общего собрания собственников, на основании которого вы решаете вопросы использования фасада как элемента общего имущества МКД.
В случае упорного нежелания собственников оборудования идти на контакт, составляйте судебный иск.
Выводы
Чтобы контролировать состояние общего имущества и быть в курсе, кто и какие конструкции и оборудование на нем размещает, предложите собственникам установить порядок его использования. И дать вам право согласовывать такие действия и заключать соответствующие договоры.
Если есть местные или региональные акты, регулирующие эти вопросы, — учтите их требования. При необходимости пропишите согласование размещения оборудования с органом МСУ.
Когда выявили нарушения установленного порядка, требуйте устранить их. Выгоднее пресечь неправомерные действия в самом начале, чем дожидаться жалоб от жителей и предписаний от надзорников.
|
|
10 января 2022 г. | |
Кто отвечает за запорно-регулирующую арматуру на трубах водоснабжения ✍ Наталья Кал шоссе 14 б |
|
Отвечает Зам.директора Седов М.А. | |
В соответствии с п. 5 разд. 1 Правил № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы ХВС и ГВС, состоящие: из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков; из отключающих устройств; из общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды; первых запорно-регулировочных кранов (ЗРА) на отводах внутриквартирной разводки от стояков; механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Из этого следует, что в состав общего имущества МКД включены первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Ответственность за их содержание лежит на управляющей организации. Такой вывод подкреплён судебной практикой, например, решением Петрозаводского городского суда от 19.06.2019 по делу № 2-3550/2019.
|
|
24 августа 2021 г. | |
Что собственники и Управляющие компании вправе требовать от Фонда капитального ремонта согласно ЖК РФ если формирование фонда капитального ремонта формируется на общем счете Фонда капитального ремонта. Основные нарушения. ✍ Татьяна Калининское шоссе 14В |
|
Отвечает Зам директора Седов М.А. | |
В деятельности региональных операторов по капитальному ремонту общего имущества МКД можно выделить три основных нарушения норм Жилищного кодекса РФ. Первое – несоблюдение требований п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ. Регоператоры не направляют собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне необходимых работ, их стоимости, о порядке их финансирования. В том числе фонды капремонта не уведомляют жителей домов о полной стоимости капремонта с учётом замены всех конструкций, находящихся в неработоспособном состоянии.
Как должно быть: согласно ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, регоператор должен направить собственникам предложение по капремонту в срок не менее чем за шесть месяцев до года, когда в соответствии с региональной программой должен состояться капремонт в МКД. Фонд капремонта представляет собственникам предложения о сроке начала работ, их перечне и стоимости, о порядке и об источниках финансирования.
Регоператоры зачастую не готовят проектную документацию для организации капремонта, а также не проводят обследования общего имущества МКД для разработки конкурсной документации, не формируют техническое задание для подрядчиков. Это второе распространённое нарушение – невыполнение требований п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ и связанных с ними норм. Как должно быть: Согласно п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, регоператор обязан подготовить задания на оказание услуг и выполнение работ по капремонту и при необходимости проектную документацию на проведение ремонта, утвердить её и нести ответственность за её качество. Вся такая документация должна соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Чтобы подготовить такую документацию, регоператор должен в соответствии с ГОСТ 31937-2011 провести обследование общего имущества МКД и определить его техническое состояние.
Предметом судебных споров между собственниками и регоператором становится третье нарушение. Это ненадлежащее выполнение фондом капремонта требований п. 4 ч. 2, ч. 6 ст. 182, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Регоператор не контролирует, как выбранная им для работ организация отремонтировала дом и отказывается отвечать за причинённый дому такими действиями ущерб.
Как должно быть: Регоператор обязан следить за качеством и сроками выполнения работ подрядными организациями. Такие работы должны соответствовать техническому заданию (п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он же несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками обязательств по проведению капремонта. На это обращал внимание ВС РФ в п. 7 обзора от 04.07.2018 № 2. Он указал, что регоператор как заказчик работ по капремонту несёт перед собственниками помещений в таком доме ответственность за действия привлечённых им подрядных организаций в соответствии с принципом полного возмещения убытков.
|
|
01 сентября 2020 г. | |
Где и кем производится стравливание воздуха из внутридомовых и внутриквартирных сетей отопления. ✍ Елена |
|
Отвечает Зам. директора Седов М.А. | |
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"
5.2.12. Персонал организации по обслуживанию жилищного фонда должен систематически в течение отопительного сезона производить контроль за работой систем отопления.
5.2.15. Выпуск воздуха из систем центрального отопления через воздухосборник автоматические удалители воздуха или воздуховыпускные краны на отопительных приборах следует производить периодически, каждый раз при падении давления на вводе ниже уровня статического давления данной системы, а также после ее подпитки.
5.2.17. Надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением следующих работ: - систематическое удаление воздуха из системы отопления.
|
|
01 декабря 2019 г. | |
На каком основании ООО УК "Домоуправление" с 01.10.2019г. подняло плату за жилое помещение. ✍ Марина Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
Согласно статье 154 ЖК РФ и условий заключенного договора управления в плату за жилое помещение собираемую ООО УК "Домоуправление" входит плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
На основании вступления с 01.10.2019 г. в силу нового тарифа изменяющегося норматив потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества в МКД для потребителей утвержденного приказом ГУ "Региональная энергетическая комиссией" Тверской области от 27.09.2019г. №149-нп, №165-нп от 31.10.2019 г., №225-нп от 29.11.2019г. был изменен норматив потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества в МКД для потребителей (см. Приказ на нашем сайте), что привело к увеличению платы для потребителей в части платы за электрическую энергию потребляемую в целях содержания общего имущества в МКД №20 по Ленинградскому шоссе.
Также на основании Решения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома №20 по Ленинградскому шоссе проведенного в форме заочного голосования по выбору способа управления протокол №2 от 24.05.2010 г. (вопрос 10) и условий заключенного между собственниками дома №20 по Ленинградскому шоссе и ООО УК «Домоуправление» договора управления многоквартирным домом №42Г по Ленинградскому шоссе, г. Торжок от 01.06.2010г. (п. 5.7. договора):
"Изменение размера платы за жилое помещение производится Управляющей компанией путем уведомления Собственника в выставляемой ему квитанции/счёте за жилое помещение, в месяце предшествующем месяцу, в котором плата за жилое помещение будет вноситься Собственником в ином размере. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится Управляющей компанией в одностороннем порядке, без дополнительного одобрения данного решения на общем собрания собственников помещений дома, с максимально возможным процентом совокупного ежегодного увеличения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в размере не более 15 % (Пятнадцать процентов) к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, применяемого Управляющей компанией в предшествующем году".
|
|
01 ноября 2019 г. | |
Особенности выплаты вознаграждения членам и председателю совета МКД ✍ Тамара, Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
Вознаграждение и договор управления
Жилищным кодексом РФ установлено, что только к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если вознаграждение собирается и выплачивается управляющей организацией, то это обязательно нужно предусмотреть в договоре управления.
Подтверждением этому служит судебная практика. Так, постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда по делу № А27-9838/2017 от 12 февраля 2018 г. (резолютивная часть объявлена 05 февраля 2018 г.) был разрешен спор о правомерности выплаты вознаграждения председателю совета дома при отсутствии соответствующего пункта об этом в договоре с управляющей организацией. Жилищной инспекцией при проверке документов управляющей организации было установлено, что последняя «в отсутствие правовых оснований выставляла к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, а также пени за несвоевременную уплату указанного вознаграждения, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой (дополнительное содержание). Суд пришел к выводу, что договором управления многоквартирным домом не установлены дополнительные обязанности управляющей организации, действующей по поручению собственников помещений начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений».
Таким образом, недостаточно только решения общего собрания собственников (общего собрания членов ТСЖ), поскольку обязать что-то делать управляющую организацию (в случае, если обязанность прямо не установлена законом) без согласования с ней невозможно. Поэтому прежде чем принимать решение на соответствующем собрании собственников необходимо предварительно обсудить условия с управляющей организацией. Устное согласие и фактическое исполнение обязательств управляющей организацией также может стать предметом проверки надзорного органа, поэтому такой финансовый вопрос лучше предусмотреть в договоре управления.
Примером может служить Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-5727/2016 по делу № А51-10495/2016 от 21 декабря 2016 г. (резолютивная часть объявлена 14 декабря 2016 г.). В данном случае «жилищной инспекцией при проверке представленных документов было установлено, что в период с марта 2015 года по февраль 2016 года ООО «Имидж-1» выставляло к оплате платежные квитанции на содержание и ремонт жилого помещения, оплату труда председателя совета многоквартирного дома, с выделением соответствующей суммы отдельной строкой». ООО «Имидж-1» с предписанием жилищной инспекции не согласилось и обжаловало в суд. В связи с отсутствием в договоре с управляющей организацией пунктов договора о выплате вознаграждения председателю Совета дома, суд подтвердил правомерность действий инспекции.
Анализ региональной судебной практики отражает наиболее частую ошибку, которую совершают управляющие организации, неверно трактуя положения жилищного законодательства и указывая в платежных документах выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома.
Недостаточно просто принятого решение на собрании собственников и полученного протокола управляющей организацией. Обязательно нужно внести пункт о выплате вознаграждения, размере и порядке такой выплаты членам и (или) председателю совета дома в договор управления. Согласие управляющей организации на основании протокола без внесения соответствующих изменений в договор и соответственно размещение в квитанции дополнительной строки — оплата вознаграждения членам и (или) председателю совета дома — не является законным, поскольку договором условие о выплате не предусмотрено.
Пункт 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354) определен перечень услуг, подлежащих указанию в платежном документе (квитанции), который не включает в себя оплату вознаграждения членам и (или) председателю совета дома. Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, так, согласно пп. л п. 69 Правил № 354 установлено, что платежных документах также указываются другие сведения, подлежащие договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, включению в платежные документы.
Иными словами, для того чтобы включить новый пункт в платежную квитанцию нужно основание — в договоре управления обязательно необходимо прописать пункт о выплате вознаграждения (заключить дополнительно соглашение, добавив данный пункт, если это не было сделано при заключении договора). Таким образом, фиксируются обязательства управляющей организации перед собственниками помещений получать и распоряжаться денежными средствами на определенную цель — выплату вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД.
Стоит отметить, что выплату вознаграждения следует прописывать отдельной строкой. Логично, что если вы предусматриваете такую возможность, то и оплачивать должны именно этот пункт.
Решение о выплате вознаграждения
Согласно п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ принятое решение должно содержать:
условия выплаты (по результатам работы, после заслушивания отчета, вне зависимости от результатов работы);
порядок выплаты (как, кто осуществляет сбор средств и их выплачивает, оплачивает НДФЛ, страховые взносы, с какой периодичностью);
порядок определения размера вознаграждения (важно указать, как определяется размер вознаграждения: оплачивается ли с каждого квадратного метра, либо с каждого собственника, либо с каждого жилого помещения, как оплачивается НДФЛ и страховые взносы).
Принимая решение о выплате вознаграждения в решении и договоре управления необходимо указать размер такого вознаграждения, а также периодичность его выплат (месяц, квартал, полугодие, год). При этом нужно предусмотреть, что размер выплаты может варьироваться в зависимости от проделанной работы, ее количества и качества, и предусмотреть начисление вознаграждения после рассмотрения отчета членов и (или) председателя совета МКД.
Выбирая сумму вознаграждения необходимо понимать, что с полученной суммы должны уплачиваться налоги и сборы, предусмотренные законодательством, поэтому лучше указать, что налоги включаются в сумму вознаграждения, или сумма вознаграждения является фиксированной и предусмотренная сумма налогов собирается с собственников дополнительно к сумме вознаграждения. Стоит предусмотреть при заключении договора с управляющей организацией то, кто осуществляет расчет и уплату страховых взносов и НДФЛ с вознаграждения.
К сожалению, нередки ситуации, когда не все собственники оплачивают необходимую сумму вознаграждения, и итоговая сумма может не соответствовать той, которая была установлена общим собранием собственников. Например, на собрании было решено ежемесячно уплачивать председателю совета МКД 10 000 рублей. По факту было собрано 8 000 рублей. Где брать оставшуюся сумму? И что делать, если вдруг в следующем периоде собственники или их часть, не оплатившие вознаграждение за предыдущий период, оплатили и его, и по факту было собрано, например, не 10 000 рублей, а 12 000 или 10 800 рублей? Данный вопрос остается открытым, поскольку выплата вознаграждению членам и председателю совета дома лежит на совести собственников и зависит от них. Вместе с тем, члены и председатель совета дома имеют право на обращение в суд в случае, если выплаты производятся неполные. Проблемой в данном случае будет то, что обращаться в суд будет необходимо в отношении каждого конкретного собственника.
Можно прописать, что в случае сбора не полной суммы вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД/правления ТСЖ за установленный период, выплачивается сумма, которая была фактически собрана. В случае сбора суммы выше предусмотренной, выплачивается либо также фактически собранная сумма вознаграждения, либо выплачивается сумма в установленном размере, остаток же возвращается собственникам, либо производится перерасчет ранее недоплаченной суммы вознаграждения — предусматривайте такой порядок, который представляется наиболее удобным и логичным конкретно для Вашего МКД. Также следует учесть, что размер НДФЛ и страховых платежей будет уплачиваться с фактически начисленной суммы вознаграждения.
В качестве примера приведем Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075, в котором указано, что председателю совета МКД должны быть уплачена сумма, фактически собранная за определенный период. Так, «по решению собственников многоквартирного дома председателю совета многоквартирного дома установлено ежемесячное вознаграждение, выплачиваемое собственниками помещений многоквартирного дома председателю совета дома, в размере 1 рубля с 1 квадратного метра. Решением общего собрания собственников многоквартирного установлено, что сумма вознаграждения председателю совета многоквартирного дома указывается в квитанциях на оплату жилья, предъявляемых ежемесячно собственникам помещений многоквартирного дома. После поступления платежей собственников на оплату деятельности председателя совета дома на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» передает фактически поступившие денежные средства председателю совета дома. При таких обстоятельствах задолженность по выплате вознаграждения К. должна быть рассчитана из суммы, фактически поступившей на расчетный счет ООО «Строй-Сервис+» от собственников помещений многоквартирного дома.
Важно отметить, что в случае, если начисление вознаграждения производится посредством управляющей организации (и это соответствующим образом закреплено), то между членами и председателем совета дома и такой организацией никакого отдельного соглашения заключать не нужно, а выплата собранного вознаграждения в полном размере является обязательной, не смотря на наличие задолженности собственников перед управляющей организацией.
Так, управляющей организацией «Жилкомсервис» на своем счете незаконно удерживались денежные средства, предназначенные в качестве вознаграждения председателю совета МКД. Обоснованием управляющая организация указывала отсутствием соглашения между ней и непосредственно председателем МКД. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 02 февраля 2015 г. по делу № 33-731/2015 суд определил, что «поскольку услуга оказывается председателем совета собственникам многоквартирного дома, а не Некоммерческому партнерству социальной инициативы «Жилкомсервис», решение собственников не оспорено, не отменено, довод ответчика об отсутствии договора, заключенного с истцом правового значения не имеет. Материалами дела подтверждается, что обязанности, возложенные на председателя совета многоквартирного жилого дома положениями ЖК РФ, истец выполняет».
Согласно определению Приморского краевого суда от 31 марта 2014 г. по делу № 33-2590 «наличие у собственников помещений многоквартирного дома задолженности по оплате коммунальных платежей перед управляющей компанией не освобождает последнюю от обязательств по перечислению вознаграждения председателю Совета дома, поскольку управляющая компания вправе реализовать предусмотренное п. 2.2.5 Договора право взыскивать в установленном порядке с собственников указанную задолженность».
Управляющая организация может не согласится с решением общего собрания собственников МКД и отказаться от включения пункта о выплате вознаграждения членам и (или) председателю совета МКД в договор управления, поскольку включение дополнительных условий не является обязательным, а основано на обоюдном согласии сторон (собственники и УО).
В случае отказа управляющей организацией указание в платежных документах пункта «выплата вознаграждения» не допускается, управляющая организация не будет осуществлять сбор денежных средств, перечислять их членам и (или) председателю совета дома.
Поскольку точный порядок сбора и выплаты вознаграждения ничем не предусмотрен, то возможны различные варианты, которые удобны собственникам в каждом конкретном случае. Безусловно, такие варианты не должны выходить за рамки закона и нарушать чьи-то права.
Одна из возможностей, это найти организацию (например, расчетный центр или иная организация), которая бесплатно или за плату (а на это тоже придется тратится собственникам) будет выставлять квитанции, начислять и выплачивать вознаграждение.
Нам предполагается, что общим собранием не может быть принято решение о непосредственном перечислении установленных сумм на личные банковские счета членов и (или) председателя совета МКД. Передача денежных средств способом, не предусматривающего учет и возможности определить плательщика/неплательщика, срока платежа, представляется нам выбранной не в интересах членов и председателя совета дома. Член или председатель совета дома имеет право обратится в суд за взысканием недополученных сумм вознаграждения, а для этого ему или организации нужно знать, у кого и в каком размере имеется задолженность. Однако все зависит непосредственно от жителей дома, от количества квартир и прочих особенностей.
Теоретически возможна передача вознаграждений выбранному на собрании лицу, которое действует добровольно и осуществляет сбор, хранение (в т.ч. на личном банковском счете) и перечисление (передачу) вознаграждения лицам, для которых оно предназначается. Такое лицо может быть определено кассиром, сборщиком — так, как решат собственники.
Однако в двух последних случаях необходимо особенное внимание уделить вопросу об исчислении и оплате НДФЛ и страховых взносов.
Способ оплаты вознаграждения посредством расчетного центра и управляющей организации представляется нам наиболее удобным и прозрачным, однако запрета на иные способы оплаты вознаграждения в законе не содержится.
Оформление отношений с членами и председателем совета дома
Совет МКД не является индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом и не может заключить трудовой договор с членами и председателем совета МКД. Поэтому все, что касается совета МКД достаточно противоречиво и либо регулируется гражданско-правовыми отношениями, одной стороной в которых выступают собственники МКД (поручают выполнение определенных функций), а второй члены или председатель совета МКД. Такой договор может не заключатся в письменном виде, достаточно согласия обеих сторон, а также принятого решения на общем собрании собственников МКД.
В апелляционном определении Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075 суд определил, что «удовлетворяя исковые требования К. суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 21, 22 и 136 ТК РФ, пришел к выводу о том, что между К. и ООО «Строй-Сервис+» сложились трудовые отношения, и взыскал сумму вознаграждения, установленную председателю совета многоквартирного дома, исходя из средне-арифметического значения оплаченной собственниками помещений многоквартирного дома денежной суммы. Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции, «поскольку судом применены нормы ТК РФ, не подлежащие применению к спорным правоотношениям...».
Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.
С одной стороны, члены и председатели советов домов находятся в невыгодном положении. В частности, такие лица не могут претендовать на отпуск или больничный, с выплатой вознаграждения также могут быть проблемы. С другой стороны, члены и председатель совета дома — это зачастую люди с активной позицией, готовые потратить некоторое время на помощь своему дому, проследить за действиями УК, и не уполномочены самостоятельно выполнять огромный перечень работ. Вместе с тем хотелось бы, чтобы законодатель обратил внимание на вопросы, освещенные в предыдущей и данной статье, и более-менее урегулировал данные правоотношения. |
|
01 ноября 2019 г. | |
Налогообложение вознаграждения председателей советов МКД ✍ Тамара, Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
Позиция Минстроя России
По мнению Минстроя России (Письмо Минстроя России от 29 сентября 2015 г. № 32395-ОГ/04) в договору управления необходимо установить дополнительные обязанности управляющей организации по начислению взносов на вознаграждение и его выплату.
В таком случае Минстрой РФ полагает, что «управляющая организация не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета многоквартирного дома самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает. Поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ».
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитывается доход в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Минстрой РФ дополнительно отмечает, что в части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома на управляющую организацию не распространяются требования Федерального закона от 3 июня 2009 г. № 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.
Одни из первых писем Минфина также поддерживали позицию Минстроя относительно обязанности оплаты страховых взносов. Однако со временем Минфин изменил свое мнение и привел к этому надлежащее обоснование.
Позиция Минфина России
Так, в первых письмах Минфина России от 22 декабря 2016 г. № 03-04-05/77120, от 26 октября 2016 г. № 03-04-06/62484, письмах ФНС России от 06 декабря 2016 г. № БС-19-11/183, от 10 октября 2016 г. № БС-4-11/19174@ выражено мнение, что управляющая организация в случае осуществления посреднической деятельности не является налоговым агентом по отношению к председателю совета МКД. Данная позиция обосновывалась следующим образом: «Согласно пунктам 1 и 2 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога на доходы физических лиц осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 Кодекса. В случае если деятельность управляющей организации исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по поручению собственников помещений в многоквартирном доме, в частности по выплате вознаграждения председателю многоквартирного дома за счет собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, по мнению Департамента, не признается налоговым агентом в отношении таких выплат, поскольку не является источником дохода указанных физических лиц. Обязанность по самостоятельному исчислению и уплате налога на доходы физических лиц определенными категориями налогоплательщиков установлена статьей 228 Кодекса».
Как мы видим, позиция Минфина в данном случае сходна с позицией Минстроя России. Однако позднее Минфином выражено противоположное мнение.
Так, по вопросу уплаты НДФЛ Минфин указывает, что «если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять НДФЛ в бюджетную систему Российской Федерации» (Письмо Минфина России от 23 октября 2017 г. № 03-15-07/69463).
Касательно выплаты страховых взносов в письме Минфина России от 07 февраля 2018 г. № 03-15-05/7618 выражена следующая позиция: «выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства. Следовательно, вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по гражданско-правовым договорам на выполнение работ, оказание услуг, в том числе лицам, являющимся председателями советов МКД, подлежат обложению страховыми взносами на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование и не облагаются страховыми взносами на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством. Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения председателю совета МКД. Таким образом, на основании положений пункта 1 статьи 419 (Налогового) Кодекса управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм вознаграждения, производимого ею в пользу председателя совета МКД».
Своим Письмом от 12 июля 2018 г. № 03-15-06/48555 Минфин России еще раз указал, что, если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации от собственников жилья, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения указанному лицу, и, соответственно, является страхователем, а председатель совета МКД застрахованным лицом в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования. Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять суммы налога на доходы физических лиц в бюджетную систему Российской Федерации.
Также Минфин России указывает на то, что источником уплаты страховых взносов должны являться денежные средства собственников помещений в МКД и предусматриваться решением общего собрания собственников в расходах, предназначенных для выплаты вышеуказанного вознаграждения.
Минфин указывает, что собственникам при принятии решения о выплате вознаграждения необходимо предусмотреть и рассчитать суммы необходимых отчислений (и страховых взносов, и НДФЛ), чтобы в дальнейшем, ни у управляющей организации, ни у них самих не возникло спора — с какой суммы необходимо рассчитывать предусмотренные взносы, где «добирать» недостающую сумму и иные.
Отметим, что Минфин России не дает однозначного ответа, поскольку в своих письмах указывает, что «вопрос о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, в рамках иных отношений между управляющей организацией, председателем совета МКД и собственниками помещений в МКД требует экспертизы соответствующих договорных отношений».
Дополнительно отметим, что между членами и председателем совета дома и управляющей организацией не может быть заключен трудовой договор, заключение гражданско-правового договора находится также под сомнением, поскольку деятельность такими лицами осуществляется в интересах собственников многоквартирного дома и при осуществлении работ у УО возникает конфликт интересов. Более подробно об этом мы поговорим в настоящей статье далее.
Судебная практика
Однозначной позиции у судов также на настоящий момент не сформировано, Верховным Судом РФ подобные вопросы не рассматривались, судебная практика в основном сложилась на уровне судов первых и апелляционных инстанций. Принятие решения судом индивидуально, будет зависеть от конкретной ситуации и обстоятельств дела.
1. Обратим внимание на Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа по делу № А26-1411/2013 от 12 декабря 2013 г. (на момент принятия указанного Постановления жилищным законодательством не было предусмотрено вознаграждение членам и (или) председателю совета дома, и именно на это постановление ссылался Минстрой в своем письме, о котором мы говорили выше в данной статье).
В данной ситуации было два субъекта — расчетный центр, уплачивающий вознаграждение, и управляющая организация. НДФЛ с полученного председателем совета дома вознаграждения уплачивал расчетный центр. Суд пришел к следующему выводу: вознаграждение председателю совета дома не является операцией Общества по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (доходом Общества) и поэтому НДС на его сумму не начисляется.
2. В определении Приморского краевого суда от 31 марта 2014 г. по делу № 33-2590 пришел к выводу, что управляющая организация обязана удерживать и уплачивать сумму НДФЛ с вознаграждения. Так, деятельность по контролю за исполнением управляющей компанией обязательств, возникших на основании договора управления многоквартирным домом, не является услугой, оказываемой ответчику, а связана с представлением интересов собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется в их интересах и на основании их решения. В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 226 НК РФ управляющая компания является налоговым агентом, в связи с чем обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц, в связи с чем довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для уплаты налога ответчиком, признается несостоятельным».
3. В постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-1818/17 от 03 мая 2017 г. по делу № А60-3944/2016 суд пришел к выводу о том, что управляющая организация не должна удерживать страховые взносы и перечислять их в соответствующий бюджет, поскольку отношений непосредственно с управляющей организацией председатель совета МКД не имеет. Так, «при отсутствии между председателем совета многоквартирного дома и обществом трудового договора или гражданско-правового договора, при отсутствии выполнения такими физическими лицами для общества работ или оказание ими для общества услуг, не имеется объекта налогообложения страховыми взносами с сумм, переданных данным лицам управляющей компанией». Решения о выплате вознаграждения старшему по дому (председателям совета дома), членам правления за выполнение возложенных на них функций принято общим собранием, но не управляющей компанией. Источником поощрения председателю многоквартирного дома являются платежи собственников и нанимателей жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в размерах, установленных собранием».
4. К аналогичному выводу пришел суд в постановлении арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-19409/2017 от 17 апреля 2017 г. по делу № А72-11114/2016: управляющая организация не уплачивает страховые взносы, так как источником платежей не является. Судом отмечено, что отсутствуют доказательства того, что были установлены факты заключения с физическими лицами, являющимися председателями совета многоквартирного дома, трудовых или гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг для общества (управляющей компании), а также того, что выплаты, на которые были начислены страховые взносы, производились именно в рамках трудовых отношений, возникших между указанными лицами и управляющей компанией. Также указано, что собранные обществом с собственников помещений денежные суммы, платой управляющей компании председателю совета за выполненную им для нее работу или оказанную ей услугу не являются. Фактически, источником данных выплат являются денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, а не управляющей компании.
Поскольку на настоящий момент существуют лишь единичные случаи судебной практики, то сказать однозначно, какой общей позиции придерживаются суды при разрешении споров о субъекте выплаты НДФЛ и страховых взносов, и об обязательности выплаты страховых взносов не представляется возможным. Обобщив лишь имеющиеся единичные случаи можно сказать, что НДФЛ подлежит оплате, страховые взносы подлежат оплате в случае, если были заключены договорные отношения с председателем.
Дополнительно отметим, что физическое лицо — член или председатель совета дома самостоятельно страховые взносы не оплачивают, и в случае начисления вознаграждения через третью организацию (неважно — управляющая организация этим занимается или какая-либо иная) страховые взносы и НДФЛ удерживаются этой организацией.
В случае, даже если собственники в договоре с УО предусмотрели, что НДФЛ оплачивается непосредственно членом (председателем) совета дома, обязанность по оплате НДФЛ все равно лежит на управляющей организации. Этот вопрос был раскрыт в письме Минфина России от 09 марта 2016 г. № 03-04-05/12891.
Обратим внимание, что необходимые налоги и сборы только перечисляются управляющей организацией по поручению собственников, возмещать недостающие суммы из своих средств у УО обязанности нет, соответственно, собственники при назначении размера вознаграждения должны предусмотреть также то, что необходимо оплачивать с него налоги.
Выводы
Вознаграждения, выплачиваемые членам и председателям советов МКД, подлежат обложению НДФЛ и страховыми взносами на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование и не облагаются страховыми взносами на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством.
Судебная практика в ряде случаев указывает на отсутствие необходимости оплачивать страховые взносы с вознаграждения. Однако устоявшейся практики нет в связи с редкими обращениями и ссылается на нее в обоснование достаточно сомнительно.
В случае, если выплаты производятся управляющей организацией в соответствии с договором, то она должна удержать размер страховых взносов и НДФЛ и уплатить их в соответствующий бюджет.
Безусловно, никакой организации не захочется брать на себя обязательства, которые могут закончится для нее дополнительными расходами. И цель собственников состоит в убеждении управляющей организации собирать и начислять вознаграждение, отчислять страховые взносы, выплачивать это вознаграждение. Соответственно, условия совершения таких выплат должны быть прозрачными и проходить для управляющей организации без дополнительных проблем и затрат. |
|
01 августа 2019 г. | |
Может ли управляющая организация ежегодно индексировать плату за содержание жилья без решения общего собрания собственников, если такая индексация предусмотрена договором управления ✍ Марина Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
05 июля 2019г. Верховный суд РФ (Определение ВС РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677) разъяснил, что управляющая организация может ежегодно индексировать плату за содержание жилья без решения общего собрания собственников, если такая индексация предусмотрена договором управления, так как договор управления и есть решение общего собрания о порядке изменения платы. |
|
01 июня 2019 г. | |
Имеют право на получения доступа как в жилое, так и нежилое помещение Управляющая компания ✍ Марина Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
07 мая 2019г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 N 4-КГ19-6) напомнила УО, ТСЖ, ЖК/ЖСК, осуществляющие управление МКД имеют право на получения доступа как в жилое, так и нежилое помещение, после предварительного согласования времени с собственником помещения. Осмотр помещения может осуществляется не чаще 1 раза в 3 месяца, а в случае необходимости ликвидации аварии незамедлительно. Для согласования управляющей организацией даты и времени осмотра помещения лучше направить собственнику помещения в письменной форме требование о предоставлении доступа в помещение:
для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования;
для выполнения необходимых ремонтных работ;
для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг. |
|
15 мая 2019 г. | |
Из чего состоят твёрдые коммунальные отходы (ТКО)? ✍ Марина Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Заместитель директора Седов М.А. | |
Состав твёрдых коммунальных отходов (ТКО) определен несколькими нормативными правовыми актами, в том числе:
- Статья 1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ утверждает: «твердые коммунальные отходы – отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами»;
- Пункт 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утв. ПП РФ от 12.11.2016 №1156 определяет: «"крупногабаритные отходы" – твердые коммунальные отходы (мебель, бытовая техника, отходы от текущего ремонта жилых помещений и др.), размер которых не позволяет осуществить их складирование в контейнерах»;
- Пункт 3 Правил определения нормативов накопления ТКО, утв. ПП РФ от 04.04.2016 № 269 устанавливает: «В целях определения нормативов в составе отходов учитываются также отходы, образующиеся при уборке придомовой территории».
Исходя из представленных норм к ТКО относятся:
1. Отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами (а также отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами).
Очевидно, что к таким отходам относится различного рода бытовой мусор, упаковки от товаров, непригодные для дальнейшего использования пищевые продукты и предметы быта или товары, потерявшие потребительские свойства. Бытовой мусор, образованный юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями не в процессе своей производственной и/или коммерческой деятельности, а в результате удовлетворения бытовых потребностей физических лиц, также относится к ТКО.
2. Товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд.
Законодательство не уточняет ни характеристик, ни габаритов утративших свои потребительские свойства товаров.
3. Крупногабаритные отходы (в т.ч. мебель, бытовая техника, отходы от текущего ремонта жилых помещений и др.).
Крупногабаритные отходы (КГО) входят в состав ТКО и не классифицируются как-то иначе. Региональный оператор по обращению с ТКО обязан вывозить КГО в составе прочих ТКО. Стоит заострить внимание, что «отходы от текущего ремонта жилых помещений» тоже отнесены к ТКО (применение термина «строительные отходы» в данном случае некорректно, поскольку строительные отходы образуются на стройке, а в жилых помещениях многоквартирного дома могут образовываться «отходы от текущего ремонта жилых помещений»).
4. Отходы, образующиеся при уборке придомовой территории.
Мусор, собранный при уборке придомовой территории, в том числе смёт листьев, скошенная трава, пыль, песок, иные предметы и субстанции – всё это учтено при определении нормативов накопления ТКО. Следовательно, весь мусор, собранный при уборке придомовой территории, относится к ТКО, стоимость его вывоза из мест накопления ТКО уже учтена в нормативной стоимости коммунальной услуги, а, следовательно, повторное предъявление такой услуги к оплате не основано на законе. |
|
30 ноября 2018 г. | |
Какие действуют требования по качеству коммунальных услуг? ✍ Еатерина Калининское шоссе 18В |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Требования по качеству оказания коммунальных услуг регламентированы, установлены и указаны в Приложении №1 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
|
|
30 ноября 2018 г. | |
Имеет ли право общее собрание изменить стоимость содержания без учета мнения управляющей компании? ✍ Еатерина Калининское шоссе 18В |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. на основании материалов с сайта: https://acato.ru | |
Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».
Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».
Пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 27.06.2017 № 22 разъяснил: «16. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ)».
Таким образом, размер платы за содержание жилья не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и отвечать требованиям разумности.
Порядок утверждения размера платы
Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».
Правила 491 устанавливают:
«31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
…
35. Указанные … размеры платы за содержание жилого помещения … должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ».
Приведенные нормы, во-первых, устанавливают, что размер платы за содержание не может быть изменен в любой момент, а должен устанавливаться на срок не менее чем один год, во-вторых, указывают на обязанность учета предложений управляющей организации при рассмотрении общим собранием вопроса о размере платы за содержание, в-третьих, устанавливают необходимость соразмерности платы за содержание утвержденному перечню услуг и работ, объемам и качеству таких услуг и работ.
Договор управления:
Важно помнить, что управляющая организация управляет многоквартирным домом на основании договора управления, при этом одной стороной такого договора является УО, а второй стороной — собственники помещений (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). То есть собственники являются лишь одной стороной договора управления.
Размер платы за содержание в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ и частью 1 статьи 432 ГК РФ является существенным условием договора, то есть таким условием, без достижения согласия по которому между сторонами договора управления указанный договор не может быть заключен.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по условиям договора управления является мнением только одной стороны договора и не подлежит безусловному исполнению второй стороной (УО), если эта сторона с мнением другой стороны не согласна.
Дополнительно необходимо отметить, что часть 8 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством», а гражданское законодательство предусматривает возможность изменения договора либо по соглашению сторон, либо по решению суда, но никак не по прихоти одной из сторон (статьи 310, 432, 450–453 ГК РФ). Следовательно, изменять в одностороннем порядке условия договора управления (включая размер платы за содержание) не имеют права ни управляющая организация (являющаяся одной стороной договора), ни собственники помещений (являющиеся второй стороной договора).
Кроме того, в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». Таким образом, договор управления не может исполняться, если он не подписан обеими сторонами*, в том числе не подлежит исполнению такое условие договора (например, размер платы за содержание), которое предложено одной стороной, но не поддержано второй.
* Во избежание недопонимания необходимо пояснить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления выступает управляющая организация, а в качестве второй стороны выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. То есть, договор обязательно должен быть подписан со стороны УО, а со стороны собственников он может быть подписан не всеми 100 % собственников, а таким их количеством, которые обладают более чем 50 % голосов. При соблюдении данного условия договор управления подлежит исполнению и теми собственниками помещений, которые указанный договор не подписали (часть 4 статьи 162 ЖК РФ: «4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме»).
Вывод.
Необходимо помнить, что между УО и собственниками помещений действуют договорные отношения, предусматривающие необходимость достижения соглашений между сторонами для изменения тех или иных условий договора, включая и такое существенное условие как размер платы за содержание жилого помещения.
|
|
23 октября 2018 г. | |
Какие права и обязанности наложены действующим законодательством РФ на граждан в части соблюдения тишины в жилых помещениях расположенных в МКД Тверской области? ✍ Еатерина Калининское шоссе 18В |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
В Тверской области принят закон о нарушении тишины который излогаем в полной редакции ниже.
Принятым законом с 23 часов до 7 часов определен период времени, когда на территории населенных пунктов Тверской области (включая помещения общего пользования в жилых домах, жилые помещения) не допускается совершение действий, сопровождаемых шумом, нарушающих тишину и препятствующих отдыху граждан.
Так, согласно закону жителям Тверской области запрещается в период с 23 до 7 утра использовать аудио-, теле-, видеоаппаратуры, и производство ремонтных, строительных и разгрузочно-погрузочных работ. Кроме того, под запрет попадает игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение и запуск пиротехнических средств.
За нарушения запрета физическим лицам грозит штраф 1000 рублей, должностным лицам – до 3 тысяч рублей, юридическим – до 6 тысяч рублей.
Закон «О нарушении тишины» не будет действовать во время празднования Нового года, а также в дни государственных, региональных и муниципальных праздников. Не будут штрафовать и представителей религиозных конфессий, если шум возникнет в ходе традиционных религиозных обрядов, церемоний и праздников.
"О нарушении тишины"
ЗАКОН
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ
от 26 марта 2014 года N 8-зо
О нарушении тишины
Принят Законодательным Собранием
Тверской области 19 марта 2014 года
Статья 1
1. В период с 23 часов до 7 часов, а в выходные дни (субботу и воскресенье) и нерабочие праздничные дни - с 23 часов до 10 часов на территории населенных пунктов Тверской области (включая помещения общего пользования в жилых домах, жилые помещения) не допускается совершение действий, сопровождаемых шумом, нарушающих тишину и препятствующих отдыху граждан.
2. К действиям, сопровождаемым шумом, нарушающим тишину и препятствующим отдыху граждан, относятся:
1) использование аудио-, теле-, видео- и иной звуковоспроизводящей, звукоусиливающей аппаратуры (техники), в том числе установленной на транспортных средствах, объектах торговли, повлекшее нарушение тишины и препятствующее отдыху граждан;
2) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, повлекшие нарушение тишины и препятствующие отдыху граждан;
3) использование пиротехнических средств;
4) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ.
3. Положения настоящей статьи не распространяются на:
действия, направленные на предотвращение правонарушений, предотвращение аварий и ликвидацию их последствий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и общественной безопасности граждан, функционирование объектов жизнеобеспечения населения в соответствии с федеральным законодательством;
проведение работ, направленных на уборку территории населенных пунктов;
празднование Нового года в ночь с 31 декабря на 1 января;
использование пиротехнических средств при проведении мероприятий, посвященных праздничным дням, дням воинской Славы России, памятным датам России, установленным федеральным законодательством, а также при проведении мероприятий, посвященных областным и муниципальным праздникам, памятным датам, установленным соответственно нормативными правовыми актами Тверской области и органов местного самоуправления;
совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний в рамках канонических требований соответствующих конфессий;
действия, связанные с проведением культурно-массовых и спортивных мероприятий, организованных или согласованных органами государственной власти или органами местного самоуправления;
действия, за совершение которых Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Уголовным кодексом Российской Федерации установлена ответственность.
Статья 2
Нарушение тишины влечет за собой ответственность, установленную законом Тверской области "Об административных правонарушениях".
Статья 3
Настоящий закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования.
Губернатор Тверской области А.В. Шевелев
Тверь
26 марта 2014 года
N 8-ЗО |
|
10 января 2018 г. | |
Что понимается под понятием "Загромождение путей эвакуации" при соблюдении Правил пожарной безопасности!!! ✍ Егор Сергеевич Калининское шоссе,16 |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Требования пожарной безопасности к содержанию путей эвакуации определены в Постановлении правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390 "О противопожарном режиме", эти требования направлены на обеспечение беспрепятственной эвакуации людей из зданий:
п. 36. При эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:
б) загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов;
123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22 июля 2008 года, дает определение пути эвакуации:
49) эвакуационный путь (путь эвакуации) - путь движения и (или) перемещения людей, ведущий непосредственно наружу или в безопасную зону, удовлетворяющий требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре;
При этом приведенные нормы носит общий характер и не устанавливают каких-либо конкретных требований к размерам эвакуационных выходов. Минимальные требования к размерам путей эвакуации установлены в нормативных документах по пожарной безопасности, действовавших на момент проектирования и строительства здания и конкретизированы в проектной документации на это здание.
При этом необходимо отметить, что путь эвакуации занимает не весь объем коридора и т. т. по которому он проходит, дело в том, что коридор не есть тоже самое что и путь эвакуации, путь эвакуации - это всего лишь путь движения….
В качестве пояснения может служить п.4.3.3 СП 1
"При дверях, открывающихся из помещений в коридоры, за ШИРИНУ ЭВАКУАЦИОННОГО ПУТИ по коридору следует принимать ширину коридора, уменьшенную:
- на половину ширины дверного полотна — при одностороннем расположении дверей".
При этом безусловно:
-Размеры путей эвакуации должны соответствовать проектным (но не любой коридор является путём эвакуации, и не любой участок зала (помещения) является путём эвакуации);
- в коридоре запретов нет, а на путях эвакуации есть.
Загромождать `Толковый словарь Ефремовой
1) а) Заставлять, заваливать и т.п. какое-л. место, пространство множеством чего-л. (обычно крупного, громоздкого). б) Занимать, заполнять собою какое-л. пространство (о множестве, большом количестве чего-л. или о чем-л. громоздком).
2) перен. Перегружать чем-л. излишним, заслоняющим основное.
Вывод: нарушением требований пункта 36 Постановления правительства РФ от 25 апреля 2012 г. N 390 "О противопожарном режиме" - загромождение путей эвакуации является сужение ширины эвакуационного выхода менее размеров, требуемых нормативными документами по пожарной безопасности, когда остаточной ширины прохода не достаточно для беспрепятственного выхода людей по нормам/расчётам.
|
|
13 февраля 2016 г. | |
Распространяются ли положения Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на граждан — потребителей электрической энергии? В какие сроки должны быть установлены приборы учета? Кто несет расходы на их установку? ✍ Сергей Кал шоссе |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Энергоэффективность и энергосбережение входят в пять названных Президентом РФ стратегических направлений приоритетного технологического развития России, являются огромным резервом отечественной экономики. Энергосбережение — общенациональная задача. В процесс модернизации экономики России включены не только хозяйствующие субъекты, но и все общество в целом, общественные организации, политические партии. Вопросам энергосбережения и энергетической эффективности уделяется особое внимание.
В 2010 г. Минэнерго России совместно с ЗАО «АПБЭ», ООО «ЦЭНЭФ» и ФГУ «РЭА» разработало Государственную программу Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года». Она была одобрена на заседании Правительства РФ 21 октября 2010 г. и утверждена распоряжением Правительства РФ от 27.12.2010 № 2446-р.
Программа рассматривается в качестве инструмента для достижения к 2020 г. снижения энергоемкости ВВП на 40%.
Для решения задач, поставленных в рамках программы, требуется высокая степень координации действий не только федеральных органов исполнительной власти, но и органов власти субъектов РФ, местного самоуправления, организаций и населения. Оперативное управление программой приказом Минэнерго России возложено на Российское энергетическое агентство (РЭА).
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об энергосбережении) на собственниках помещений в многоквартирных домах лежит обязанность по обеспечению соответствия их домов установленным требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Путь к этому — организация надлежащей их эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий.
Законом предусмотрены некоторые исключения — обеспечение выполнения отдельных требований возложено на других лиц.
Расходы на проведение указанных мероприятий обязаны нести сами собственники помещений в многоквартирном доме.
Согласно с п. 5 ст. 13 Закона об энергосбережении в многоквартирных домах до 1 июля 2012 г. должны были установить коллективные (общедомовые) приборы учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальные и общие приборы учета используемых воды, электрической энергии.
Срок исполнения обязательств был продлен до 1 января 2015 г. только для оснащения данных объектов приборами учета используемого природного газа. Если до указанного срока такие приборы учета не были установлены, ресурсоснабжающая или сетевая организация должна совершить действия по оснащению многоквартирных домов приборами учета с отнесением расходов на обязанных лиц.
На обеспечение выполнения упомянутых требований направлена ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ, предусматривающая административную ответственность за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований:
• энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам;
• оснащенности МКД приборами учета используемых энергетических ресурсов;
• проведения обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД.
Кроме того, исходя из положений ст. 39 ЖК РФ и ст. 11 Закона об энергосбережении, мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в МКД относятся к содержанию общего имущества.
Соответствующие правоотношения в силу ч. 1 ст. 4 ЖК РФ регулирует жилищное законодательство. Частью 2 ст. 1 ЖК РФ установлено, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
Согласно ч. 3 ст. 1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В пункте 145 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, обязанности по обеспечению оснащения приборами учета и по обеспечению допуска установленных приборов учета в эксплуатацию возлагаются на собственника энергопринимающих устройств.
Также на собственниках установленных приборов учета лежит обязанность по обеспечению: их эксплуатации, сохранности и целостности самих приборов и пломб и (или) знаков визуального контроля на них, по снятию и хранению показаний и своевременной замене приборов.
Статья 543 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда гражданин использует энергию для бытового потребления и является абонентом по договору энергоснабжения, обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей и приборов учета потребления энергии обязана энергоснабжающая организация, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), собственники жилых или нежилых помещений обязаны обеспечить оснащение принадлежащих им помещений приборами учета, ввод этих приборов в эксплуатацию, а также их надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременную замену.
Статья 543 ГК РФ является общей нормой, а п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг будет являться по отношению к ней специальной нормой. Приоритет в данном случае отдается специальной норме.
Таким образом, инициатором проведения указанных мероприятий должен выступать собственник жилого или нежилого помещения. Затраты на приобретение и установку прибора учета несет собственник помещения в многоквартирном доме. Ввод в эксплуатацию и опломбировка установленного прибора учета как один из этапов ввода в эксплуатацию осуществляются исполнителем коммунальных услуг на основании заявления потребителя без взимания за это платы.
|
|
13 февраля 2016 г. | |
Действующая редакция статьи 48 ЖК РФ предусматривает, что доверенность на представление интересов собственника должна быть оформлена в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ либо удостоверена нотариально. Поясните пожалуйста нужно ли нотариально заверять доверенность? ✍ Наталья Ленинградское шоссе 20 |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Действующая редакция статьи 48 ЖК РФ предусматривает, что доверенность на представление интересов собственника должна быть оформлена в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ либо удостоверена нотариально.
До 1 сентября 2013 г. п. 4 ст. 185 ГК РФ предусматривал, что такая доверенность могла быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», за исключением п. 22 ст. 1 указанного Закона.
Данным Федеральным законом были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым правила заверения доверенностей без участия нотариуса, ранее изложенные в ст. 185 ГК РФ, теперь содержатся в ст. 185.1 ГК РФ. При этом не допускается заверение доверенности жилищно-эксплуатационной организацией.
Вместе с тем каких-либо изменений в ст. 48 ЖК РФ федеральный законодатель не предусмотрел, и в статье продолжает сохраняться отсылка к пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
В результате возникшей правовой неопределенности на практике возможны ситуации, когда голоса представителей, предъявивших доверенности, заверенные по месту работы, учебы или лечения доверителя, могут быть и не зачтены при подсчете голосов на общих собраниях собственников.
Таким образом, на сегодня можно однозначно утверждать, что до внесения соответствующих изменений в ст. 48 ЖК РФ доверенность на представление интересов собственника на общем собрании может удостоверить только нотариус. Иные способы удостоверения доверенности по месту работы, учебы, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, по месту лечения доверителя до внесения соответствующих изменений в Жилищный кодекс РФ могут быть оспорены в судебном порядке.
Законопроектом предлагается скорректировать содержащуюся в ст. 48 ЖК РФ ссылку на положения Гражданского кодекса РФ, определяющие требования к оформлению нотариально неудостоверенной доверенности. В частности, вместо ссылки на пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ законопроектом предусматривается ссылка на пп. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ.
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ поддержал концепцию законопроекта.
Вместе с тем Комитет отметил, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса РФ (в ред. указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса РФ (в ред. указанного Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
|
|
02 февраля 2016 г. | |
Срок предоставления управляющей компанией годового отчета гражданам и какой форме и способом? ✍ Ирина Ленинградское шоссе 42 Г |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
В соответствии с пунктом 11 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ : "Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год по форме и в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" и Приказа Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" которая путем размещения её на портале «Реформа ЖКХ» — официальном сайте по адресу: www.reformagkh.ru в разделе информации интересующей Вас управляющей компании , а также также на официальном сайте управляющей компании. Отчет за 2016 год возможно дополнительно будет размещаться управляющей компании ещё на сайте ГИС ЖКЖ РФ. |
|
02 февраля 2016 г. | |
Кто должен устанавливать приборы учета в муниципальной квартире? ✍ Александр Калининское шоссе 18В |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Согласно федеральному закону от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», собственники жилых домов и помещений в многоквартирных домах обязаны установить и ввести в эксплуатацию приборы учёта воды, тепловой и электрической энергии до 1 июля 2012 года. При этом многоквартирные дома должны быть оснащены коллективными приборами учёта по трём этим ресурсам, и индивидуальными – по воде и электроэнергии. В коммунальных квартирах должны быть установлены общие счётчики. Кроме того, до 1 января 2015 года приборы учёта должны быть установлены и на газ.
Теперь ресурсоснабжающие организации, «при выявлении фактов невыполнения собственниками приборов учета используемых энергетических ресурсов обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации этих приборов учета и неустранении такого невыполнения до истечения двух месяцев с момента его выявления обязаны приступить к эксплуатации этих приборов учета с отнесением понесенных расходов на собственников этих приборов учета. Собственники этих приборов учета обязаны обеспечить допуск указанных организаций к приборам учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на их эксплуатацию, а в случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания».
Из выше сказанного, следует, что в соответствии с частью 5 статьи 13 Закона № 261-ФЗ установка индивидуальных приборов учета используемых энергетических ресурсов осуществляется за счет собственников помещений в многоквартирных домах. Соответственно, если собственником помещения является муниципалитет, то именно на него возложена обязанность обеспечить установку приборов учета, если иное не предусмотрено договором социального найма. |
|
01 февраля 2016 г. | |
Обязательна ли установка газового счетчика в жилом помещении? ✍ Сергей Улица Мира д.4 |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
29 декабря 2014 года законом N 466-ФЗ от 29.12.2014 были внесены изменения в ч. 1 ст. 13 № 261 ФЗ "Об энергосбережении":"Требования настоящей статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года, а также объекты, мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем пять киловатт (в отношении организации учета используемой электрической энергии) или максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час (в отношении организации учета используемой тепловой энергии) либо максимальный объем потребления природного газа которых составляет менее чем два кубических метра в час (в отношении организации учета используемого природного газа)."
Согласно документу, обязательная установка приборов учета природного газа отменяется, если максимальный объем его потребления составляет менее 2 м3/ч. Пользоваться счетчиками необязательно тем, кто использует газ только для приготовления пищи.
При комбинации приборов (плита и газовая водонагревательная колонка, плита и газовый котел) расход газа, как правило, превышает эту норму (уточнить объемы потребления можно в технических паспортах приборов), поэтому в этих случаях требования закона о необходимости установки приборов учета газа остаются актуальными. |
|
25 января 2016 г. | |
На каком основании и каком размере Управляющая компания имеет право поднять плату за жилое помещение? ✍ Наталья Калининское шоссе 16 |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
На основании Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №16 по Калининскому шоссе проведенного в форме очно-заочного голосования по выбору способа управления протокол №6 от 28.12.2015 г. и условий заключенного между собственниками дома №16 по Калининскому шоссе и ООО УК «Домоуправление» договора управления многоквартирным домом №16 по Калининскому шоссе, г. Торжок (п. 5.7. договора):
Изменение размера платы за жилое помещение производится Управляющей организации путем уведомления Собственника в выставляемой ему квитанции/счёте за жилое помещение, в месяце предшествующем месяцу, в котором плата за жилое помещение будет вноситься Собственником в ином размере. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится Управляющей организацией в одностороннем порядке, без дополнительного одобрения данного решения на общем собрания собственников помещений дома, с максимально возможным индексом совокупного ежегодного увеличения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в размере не более 115 % (сто пятнадцать процентов) к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, применяемого Управляющей организацией в предшествующем году.
В 2016 году размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома увеличен на 9%.
Согласно официальных данных Росстата за 2015 года индекс потребительских цен (Инфляция) в России составил 12,9%. |
|
13 января 2016 г. | |
Почему жители 1-го этажа должны оплачивать лифт, если этой услугой не пользуются? ✍ Сергей Кал шоссе |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
|
|
11 января 2016 г. | |
ходят ли балкон и лоджия в отапливаемую площадь? А ванная комната и туалет? ✍ Владимир |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) при расчете размера платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения.
Таким образом, балкон и лоджия не входят в отапливаемую площадь жилого помещения, а ванная и туалет – входят.
|
|
20 ноября 2015 г. | |
Возможно ли совмещение одновременно разных способов управления одним многоквартирным домом например ТСЖ (ЖСК) и управляющая компания? ✍ Наталья Калининское шоссе |
|
Отвечает Зам. директора по общим вопросам Седов М.А. | |
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. |
|